专访全国政协委员、住建部原副部长姜万荣：建议尽快出台《住房销售管理条例》，逐步推行现房销售，提高商品房预售门槛

住房问题事关每个家庭配资参与条件。

3月5日，备受瞩目的《政府工作报告》提出，着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。

同时，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。

如何理解房地产发展新模式？新模式有哪些突出特点？对房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设有哪些建议？带着这些问题，在全国两会召开期间，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了第十四届全国政协委员，住房和城乡建设部原党组成员、副部长姜万荣。

自1988年进入原建设部工作，姜万荣在住建系统已耕耘近40年。他历任原建设部房地产业司处长、住宅与房地产业司副司长，并在2008年住建部组建后，长期执掌核心业务司局——房地产市场监管司，这让姜万荣对房地产市场的肌理与症结了如指掌。2019年履新住建部副部长后，他分管住房保障、房地产市场监管等核心领域，直至2025年卸任。

在采访中，姜万荣就所提提案说了自己的看法。他直言，面对二手房交易占比近半的市场格局变化，国家层面存量房交易法律规范亟待完善。为此，他建议国务院立法主管部门将《住房销售管理条例》列入立法计划，尽快出台；通过健全商品房销售制度、建立信息披露与网签备案等七大制度设计，为“房地产发展新模式”筑牢法治根基。

建议将《住房销售管理条例》列入立法计划尽快出台

NBD：今年的报告提出，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。能否请你谈谈对房地产发展新模式的理解，特别是其中的销售制度？

姜万荣：党的二十大提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

当前，我国住房供求关系发生新的变化，2025年二手房交易占比接近45%，北京、上海等多个城市二手房交易量超过新房，传统以新房销售为主的增量交易格局正走向新房和二手房并举的格局。但我认为，国家层面关于存量房交易的法律规范还不够完备。

新建商品房销售领域也存在资金监管不足、信息不对称、交易不规范、交付风险突出等问题。部分房地产开发企业违规挪用交易资金，导致商品住房无法按时竣工交付，引发社会高度关注；部分房地产开发企业虚假宣传，捏造、发布、传播不实的住房价格涨跌等虚假信息，恶意炒作或者相互串通，操纵、哄抬住房交易价格，或者故意隐瞒住房的重大缺陷，损害消费者的知情权，引发了社会矛盾。

目前，房地产领域法律法规主要包括城市房地产管理法和《城市房地产开发经营管理条例》《住房租赁条例》《物业管理条例》等，专门规范量大面广的住房销售仅有部门规章，效力层级低，处罚力度不足。

根据改革任务要求，2017年住房和城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。根据有关意见，将《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》分拆成《住房租赁条例》和《住房销售管理条例》。目前，《住房租赁条例》已经出台，建议国务院立法主管部门将《住房销售管理条例》列入立法计划，尽快出台。

建议逐步推行现房销售

从严监管商品房预售行为

NBD：如果《住房销售管理条例》能够尽快出台，你认为该条例在具体制度设计上，应该从哪些方面发力，来规范住房销售市场、保障交易各方权益？

姜万荣：我认为可以从以下几个方面来设计：

具体而言，一是扩大立法调整范围，满足存量提质阶段法律需求。适应房地产交易市场新变化，将存量房交易纳入条例适用范围，同步完善存量房交易和新建商品房交易制度设计，建立存量与增量并重、覆盖全面的住房销售法律制度。

二是健全商品房销售制度，规范交易市场秩序。逐步推行现房销售，完善商品房现房销售备案制度。提高商品房预售门槛，强化商品房预售资金监管，监管额度内的资金在项目交付前只能用于本项目开发建设，并按照工程进度予以拨付。

三是确立实名交易制度，保障交易真实准确。住房出卖人、购买人、房地产经纪机构及其从业人员等组织和个人，在发布住房出售信息和求购信息、订立住房买卖合同和经纪服务合同、办理合同网签备案等住房销售活动中，应当使用真实姓名或者名称、身份证件号码等身份信息。

四是确立信息披露制度，推动交易公开透明。房地产开发企业销售商品房应当披露预售许可或现售备案信息，以及住房坐落、价格、面积、在建工程抵押等信息。存量房出卖人应当披露住房自然状况、权属状况、抵押状况、其他权利限制状况及影响住房价格的主要信息等。房屋交易管理部门应当公示商品住房销售信息、存量房核验信息及行业监管信息。

五是确立网签备案制度，强化政府监管职能。加强住房交易管理服务平台建设，建立统一房源信息库，完善住房基础信息管理、网签备案、交易资金监管、交易主体审核、信息披露、统计监测等功能。房地产开发企业销售商品房、房地产经纪机构促成的住房销售以及自行成交的住房销售，应当在管理服务平台进行住房销售合同网签。住房销售合同网签推荐使用销售合同示范文本，销售合同示范文本由房屋交易管理部门会同市场监督管理部门制定。

六是确立房屋交付制度，提升住房交付品质。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品住房按期交付给买受人。房地产开发企业销售商品住房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品住房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品住房应当与样板房一致。

七是确立信用管理制度，加强行业诚信管理。建立房地产领域守信联合激励和失信联合惩戒机制，结合房地产从业主体和从业人员信用档案，将从业主体信用状况与销售、融资、信贷、征信等相衔接，及时向社会公布。

从五方面全链条推动“好房子”建设

NBD：“好房子”建设连续第二年被写入政府工作报告。据你了解，这一年来，围绕“好房子”建设，住建部主要开展了哪些工作？

姜万荣：为了顺应人民群众对“好房子”的新期待，住建部坚持政府、企业、社会多方协同，主要从标准、设计、材料、建造、运维等5个方面，全链条推动“好房子”建设。

具体而言，首先是在好的标准上下功夫。去年3月，住建部发布了强制性国家标准《住宅项目规范》，主要从层高、墙体和楼板隔声性能、户门和卫生间通行净宽、不同气候区供暖、空调设置等14个方面提高住房品质。去年12月，印发了《住房城乡建设部关于提升住房品质的意见》，明确“好房子”发展目标和重点工作任务，加强工作统筹，加大推动力度。

其次，在好的设计上下功夫。去年继续举办全国“好房子”设计大赛，从近2000个参赛方案中选出80多个获奖作品，包括新房子设计和老房子更新改造，引导设计师和高校学生针对多样居住需求，精心地、有创意地设计出不同户型、不同面积的“好房子”，让每一平方米都物尽其用、物有所值。

第三，在好的材料上下功夫。加快新型建材研发培育，以“揭榜挂帅”等方式，推动50多类新型建材研发应用，提升建筑材料的保温、隔热、防水、环保等性能。同时，培育绿色建筑新增长点，探索互联网、传感器等新技术、新设备、新产品应用。

第四，在好的建造上下功失。充分发挥企业主体作用，鼓励重点企业研究构建“6633”（六不、六防、三省、三要）、“365”（三用、六优、五支撑）等“好房子”建造体系。大力推广智能建造、绿色建造和装配式装修等新型建造方式，持续提升建造水平，有力保障工程项目质量。

此外，在好的运维上下功夫。一方面，加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，强化房屋全生命周期安全保障。另一方面，实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”，解决好人民群众有感的“关键小事”，为广大人民群众打造更有温度的幸福家园。

推动人工智能、物联网等新技术、新产品进家庭、进楼宇

NBD：报告提出，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设。对此，你认为住建部应该聚焦哪些方面发力？

姜万荣：当前，“好房子”建设已起步成势，逐渐成为社会共识。下一步，我认为，住建部要持续加力，有序推动“好房子”建设，为人民群众打造高品质居住生活空间。

具体而言，首先是实施房屋品质提升工程。推动各地结合实际抓好《住房城乡建设部关于提升住房品质的意见》落实，继续围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等方面，建立完善支撑体系和工作机制。制定发布《“好房子”建设指南》，推广“好房子”设计大赛成果，有力指导“好房子”建设实践，既把新房子建成“好房子”，也采用科学方法将老房子逐步改造为“好房子”，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。

其次，加强“好房子”科技攻关。结合多样化居住需求，部署实施一批科技项目，突破一批提升住房品质的关键技术，打造面向未来的“好房子”项目。建立完善住房城乡建设领域科技成果库，征集发布“好房子”建设惠民实用技术清单，将更多实用、好用的创新成果推向工程实践，助力惠民安居。

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此外，还要推动住房产业链升级。通过“好房子”建设，开辟产业转型发展的新赛道。选择具有一定工作基础的地区，打造涵盖建材、装修、家居、家电等多个领域的产业集群，并推动房地产开发企业、建筑企业向“好房子”建设集成商转型，创新产品体系和服务模式。充分利用住房科技应用场景广阔的特点，推动人工智能、物联网等新技术、新产品进家庭、进楼宇，实现商业化应用，将住房打造为科技集成应用的重要载体。

记者|李彪张蕊

编辑|董兴生

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